Inmobiliario, Escenario tras la Crisis

“Un banquero es alguien que os presta un paraguas cuando el sol brilla

y os lo reclama al caer la primera gota de agua.”

Mark Twain

A modo de introducción este artículo trata de cómo las crisis actuales podrían afectar al sector inmobiliario en los próximos 1 a 3 años. Hay muchas voces y opiniones sobre el tema, y dependiendo de a quién preguntes, obtendrás valoraciones muy diferentes. 

CRISIS 1 – INFLACIÓN / BAJA INVERSION EN EL SECTOR INMOBILIARIO

Recordemos que la inflación significa principalmente el aumento de los precios, inicialmente de una determinada canasta de productos y servicios, y posteriormente del nivel general de precios. Como consecuencia adicional, se pierde un importante objetivo de la política económica, la estabilidad del poder adquisitivo. 

Se calcula que la inflación de la demanda sólo representa entre el 1,5 y el 2% de la inflación actual, y el resto (5-6%) corresponde a la inflación de los costos. 

Aunque los tipos de interés oficiales pueden subir rápidamente, haciendo más probable una recesión, es decir, una recesión económica, la inflación seguirá siendo alta durante un tiempo, por el alza de costos.  Puedes cotizar tasas de mutuos hipotecarios como alternativa aquí Mutuo hipotecario

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CRISIS 2 – PROBLEMAS DE LA CADENA DE SUMINISTRO RELACIONADOS CON COVID

El principal problema ha sido la estricta política de covacha china, se han paralizado producciones enteras y las cadenas de suministro se han visto gravemente afectadas. En este caso, los costes de los productos y suministros limitados han aumentado de forma masiva, lo que se ha encontrado con una demanda todavía fuerte. 

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¿IMPORTANCIA DE LA CRISIS PARA EL SECTOR INMOBILIARIO?

Debido al largo «tiempo de producción», el sector inmobiliario suele ir por detrás del ciclo económico, con un retraso de entre 1 y 2 años. 

Durante muchos años fue cierto: Los precios inmobiliarios sólo conocen una dirección, y es la de la subida. Por supuesto, los bienes inmuebles se consideran una inversión segura de «oro concreto», más aún en tiempos de alta inflación. Pero creo que debido a las crisis y a la situación mixta, ahora tenemos que diferenciar mucho más los segmentos individuales:

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INMUEBLES RESIDENCIALES

En el segmento de los condominios y las viviendas unifamiliares, el deseo de tener una casa propia probablemente seguirá sin cumplirse para muchos en el futuro, al menos durante un periodo de tiempo más largo. 

Por un lado, las directrices de préstamo inmobiliario se han endurecido considerablemente, la subida de los tipos de interés está encareciendo la financiación de la vivienda. Se calcula que, entre una cuarta y una tercera parte de los compradores potenciales abandonarán el mercado de la vivienda y se irán al mercado del alquiler. 

Los precios en el segmento inmobiliario deberían caer entre un 5 y un 10% en 2023 y 2024. Esto no significa que esté a punto de estallar una burbuja de precios, sino que el «aire de los precios» se está liberando lentamente en algunos segmentos como departamentos pequeños, casas más antiguas y las propiedades en ubicaciones de baja plusvalía.

Por otro lado, es probable que los subsegmentos como los departamentos de varias habitaciones o las propiedades residenciales en ubicaciones de alta plusvalía mantengan sus precios estables.

ALQUILER DE VIVIENDAS

Sin duda, los que arriendan un departamento o una casa se verán más agobiados por los costos de energía y vivienda a largo plazo. Muchos hogares alcanzarán o superarán los límites de lo que pueden pagar. 

Mi opinión es más crítica con el grupo de familias con hijos, que de repente ya no pueden permitirse vivir en su propia casa y entrarán en el mercado de la vivienda de alquiler, lo que probablemente provocará un aumento de los alquileres de departamentos más grandes o con varias habitaciones. 

ALQUILER DE APARTAMENTOS  INVERSION INMOBILIARIA

De forma análoga a la evolución prevista de los precios de los inmuebles residenciales, se ha alcanzado el techo de los edificios de apartamentos. Desde mi experiencia práctica observo que todavía se producen transacciones en este segmento, pero no hay tantos inversores dispuestos a comprar a los niveles de precios actuales. Por lo tanto, también en este caso cabe esperar un descenso del precio del 5 al 15% para los inmuebles con un equipamiento mediocre y en las mismas ubicaciones o peores, en algunos casos incluso superior. 

BIENES RAÍCES DE LUJO

Incluso este segmento no puede escapar completamente a las influencias de las crisis mencionadas. Como es bien sabido, el mercado inmobiliario de lujo se resiente especialmente durante las recesiones porque los compradores son cautos y -aunque no necesariamente- frenan sus gastos. También en este caso espero que los precios bajen ligeramente (5%), con la excepción de los inmuebles más cotizados, que podrían estar más tiempo en el mercado antes de encontrar un comprador

INMUEBLES DE OFICINAS

Son muchas las voces que opinan que el consumo de espacio en las oficinas no se reducirá en los próximos años a pesar del home office y otras nuevas formas de trabajo. Puedo estar de acuerdo con esto para los próximos años como una fase de transición, porque el cambio en las empresas simplemente lleva tiempo, y en segundo lugar, muchos alquileres de oficinas tienen un largo plazo. 

Creo que la oficina en casa y las formas híbridas de trabajo están aquí para quedarse. Especialmente porque muchos trabajos se harán cada vez más digitalmente y la dependencia del trabajo en casa se establecerá en el lado del empleador. 

PROPIEDADES COMERCIALES

También en este caso, la digitalización, en forma de comercio minorista en línea, desempeña un papel cada vez más importante. El comercio minorista, sobre todo en los centros urbanos, está sometido a una creciente presión competitiva y, para sobrevivir, debe pasar de ser un lugar de transacciones a un lugar de experiencias de compra en el que se ofrezca al público entretenimiento, y diversión.

Esto favorece a las pequeñas empresas especialmente creativas, así como a las grandes empresas con marcas y presupuestos fuertes. En el medio, no quedará mucho. 

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PROYECTOS DE CONSTRUCCIÓN INMOBILIARIOS

Los constructores tienen que tomar una decisión, cuyo resultado se sitúa unos años en el futuro y se refiere, entre otras cosas, a los costos de finalización y a los riesgos de financiación, ambos difíciles de calcular hoy en día, sobre todo teniendo en cuenta las crisis actuales y paralelas. En otras palabras: lo que se planifica y decide hoy es posible que se venda en medio de la recesión. Con una demanda cambiante – según el segmento 

El cálculo que incluye los rendimientos esperados para el desarrollo de un proyecto es ahora mucho más difícil, y el riesgo de un proyecto es, por tanto, mayor. 

Articulo extractado y editado para este Blog desde la fuente:

Bonschak, A. (26/09/2022). Tendencias Inmobiliarias 2023 en tiempos de crisis. Sunset Inmobilien. https://es.sunset.immo/blog

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